QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU SYNDIC EN MATIÈRE DE RÉGLEMENTATION INCENDIE ?





La réglementation en matière de protection contre l’incendie est très vaste est très technique. Les constructeurs en connaissent habituellement les exigences. Mais qu’en est-il du syndic ? Est-il garant du respect de toute la réglementation en cette matière ou de certains aspects seulement ?


Notre spécialiste en droit immobilier, Maître Mérillon-Gourgues, fait un point sur les obligations du syndic en matière de réglementation incendie sujet abordé très rarement de manière globale dans les revues professionnelles.




Quelles sont obligations du syndic en matière de réglementation incendie ?


Dans une première partie, on distinguera trois principaux types d’immeubles, comme le fait la réglementation :

- Les immeubles recevant du public ;

- Les immeubles de grande hauteur ;

- Les immeubles à usage d’habitation.

On tentera de préciser pour chacune de ces catégories quelles sont les obligations du syndic.


Dans une seconde partie, on se référera aux obligations légales du syndic, qui en dehors de toute réglementation spécifique l’obligent indirectement au respect de ces réglementations


PREMIÈRE PARTIE:

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC AU REGARD DE LA RÉGLEMENTATION INCENDIE DES 3 GRANDS TYPES D'IMMEUBLES


A titre préliminaire, il est précisé que de nombreuses dispositions du Code du Travail prévues aux articles R4227-1 à 4227-55 mettent à la charge de l’employeur un certain nombre de dispositions relatives à la prévention des risques d’incendie et d’explosion. Ces obligations relatives aux dégagements, désenfumage, registre incendie, formations et consignes incendie, matériel d’extinction et permis de feu incombent à l’employeur et non au syndic, sauf en tant qu’employeur de la gardienne d’immeuble.


On peut certes s’interroger sur la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires en cas d’impossibilité pour l’employeur de mener à bien cette mission notamment au regard de l’évacuation de ses locaux. La plupart des règlements de copropriété prévoient notamment l’interdiction d’entreposer quoi que ce soit en parties communes, ce qui oblige le syndic à veiller à ce que les couloirs soient dégagés.

En revanche tout ce qui concerne l’intérieur des locaux et le personnel ne relève pas des obligations du syndic.


1°) LES IMMEUBLES RECEVANT DU PUBLIC

Le Code de la construction et de l’habitation réglemente en ses articles L123-1 à L123-4 et R123-1 à R123-55 « la protection contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ».


Est ainsi défini l’établissement recevant du public :

tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. 

Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

Les obligations qui découlent de cette qualification incombent selon les termes de la loi aux « constructeurs, propriétaires et exploitants des ERP » (R123-3 et R123-43 CCH)


Cependant, la réglementation contient des assertions qui peuvent donner lieu à équivoque quant aux obligations du syndic.

L’article R123-4 du CCH précise ainsi que « les bâtiments et les locaux où sont installés les établissements recevant du public doivent être construits de manière à permettre l'évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants ou leur évacuation différée si celle-ci est rendue nécessaire. Ils doivent avoir une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d'espaces libres permettant l'évacuation du public, l'accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l'incendie. »


Il est ici fait référence au bâtiment et non à l’exploitant ou au constructeur de sorte que l’on peut s’interroger, comme le fait la doctrine, sur l’intervention ou non du syndic dans cette configuration.


Cependant, en pratique, il appartient à l’exploitant pour pouvoir faire vivre son fonds d’effectuer les mises en conformité nécessaires sous peine de voir fermer son établissement par les autorités administratives. En cas de difficulté particulière liée au bâtiment, ce dernier pourra interroger ou solliciter le syndic pour une autorisation tendant à entreprendre des travaux de mise en conformité en parties communes par exemple.

Dans ces conditions, le syndic, dès lors que l’activité exercé n’est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété devra mettre cette demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.


A mon sens, compte tenu des termes de la loi, le syndic ne saurait être considéré comme gardien du respect de cette réglementation spécifique. Je n’ai d’ailleurs pas trouvé de décision venant sanctionner un syndicat des copropriétaires ou un syndic d’un quelconque manquement à cette réglementation.

Tout au plus doit-il veiller de manière générale dans le cadre de ses obligations résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à la sécurité des occupants de l’immeuble.


LE CAS PARTICULIER D'UN IMMEUBLE EXCLUSIVEMENT ERP DOIT ÊTRE CEPENDANT DISTINGUÉ

Généralement dans ce cas, le règlement de copropriété tient compte de cette spécificité et vient préciser les attributions du syndic résultant de cette configuration particulière.


La loi prévoit également pour les centres commerciaux notamment (article R 123-21 CCH) la possibilité de désigner un « directeur unique de groupement» interlocuteur de l’administration concernant la sécurité incendie, qui peut être également le syndic de l’immeuble.


Il pourra être aussi recouru dans ce cadre aux nouvelles dispositions de l’article 18-1 AA, en vigueur depuis le 27 mars 2014 prévoyant que « Pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu'un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l'article 25, de déroger à l'article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds. »


Si rien n’est prévu conventionnellement dans ce type d’immeuble, il sera plus prudent pour le syndic de solliciter une mise à jour du règlement de copropriété ou un vote spécifique sur ce point.


2°) LES IMMEUBLES DE GRANDE HAUTEUR (IGH)

Les articles R122-1 à R122-29 du CCH régissent ce cas particulier.


L’article R122-22 du CCH définit ainsi l’immeuble de Grande Hauteur : 

« Tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie :

- A plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation ;

- A plus de 28 mètres pour les autres immeubles . »


Selon l’article R122-14 du CCH, « pour assurer l'exécution des obligations qui lui incombent en vertu des dispositions du présent chapitre, le propriétaire peut désigner un mandataire et un suppléant pour agir en ses lieu et place et correspondre avec l'autorité administrative. Il est tenu de désigner un mandataire et un suppléant lorsqu'il ne réside pas lui-même dans la commune du siège desdits immeubles.

Lorsque l'immeuble appartient à une société, à plusieurs copropriétaires ou coindivisaires, ceux-ci désignent pour les représenter un mandataire et son suppléant. »


Sans reprendre toute la réglementation applicable à ce type d’immeuble , il sera rappelé que le syndic doit faire effectuer des vérifications réglementaires : 

- Sur les ascenseurs et monte-charges tous les semestres ;

- Sur les moyens de secours, de détection de prévention contre l’incendie tous les ans ; - Sur les installations électriques des parties communes tous les trois ans ;

- Sur les paratonnerres tous les cinq ans ;


Une commission de sécurité est chargée du contrôle du registre de sécurité obligatoire et des recommandations des organismes de contrôle.


En conclusion, le syndic est responsable du respect de la réglementation spécifique applicable aux Immeubles de Grande Hauteur.


3°) LES IMMEUBLES À USAGE D'HABITATION

La réglementation incendie est notamment régie dans ces immeubles par l’arrêté du 31 janvier 1986 dont je vous soumets les principales lignes.


A.  LES EXTINCTEURS

Ils sont obligatoires dans ces immeubles dans les parkings et les chaufferies

> Dans les parkings

Les articles 95 et 96 de l’arrêté exigent la présence d’un extincteur portatif pour 15 voitures ainsi qu’une caisse de sable de 100 litres avec une pelle à chaque niveau de parking.


Par ailleurs lorsque le parking dépasse trois niveaux, des dispositifs de lutte à déclenchement automatique sont obligatoires.


> Dans les chaufferies 

  • Au fuel : il faut au moins deux extincteurs et au maximum quatre à raison de deux extincteurs par brûleur, outre un extincteur pour le local de stockage s’il est distinct de la chaufferie

  • Au charbon : deux extincteurs par brûleur ;

  • Au gaz : un extincteur à poudre polyvalente de classe minimum 5A-34B accompagné d’un panneau précisant « ne pas utiliser sur flamme gaz ».


Les extincteurs doivent faire l’objet d’un contrat de maintenance selon les dispositions du guide de la Maintenance des Extincteurs Mobiles du CNMIS et de la règle R4 de l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurances Dommage (APSAD)


B.  LES ÉCLAIRAGES DE SECOURS

Il est obligatoire dans certains escaliers des immeubles de 3ème et 4ème famille (article 27 de l’arrêté de 1986).
Voici la définition réglementaire que je suis contrainte de reproduire des immeubles des 3ème et 4ème famille :

TROISIÈME FAMILLE
Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à vingt-huit mètres au plus au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l'incendie, parmi lesquelles on distingue :

> TROISIÈME FAMILLE A
Habitations répondant à l'ensemble des prescriptions suivantes :
- comporter au plus sept étages au rez-de-chaussée ;
- comporter des circulations horizontales telles que la distance entre la porte palière de logement la plus éloignée et l'accès à l'escalier soit au plus égale à dix mètres ;
- être implantées de telle sorte qu'au rez-de-chaussée les accès aux escaliers soient atteints par la voie échelles définies à l'article 4 ci-après.

>TROISIÈME FAMILLE B
Habitations ne satisfaisant pas à l'une des conditions précédentes. Ces habitations doivent être implantées de telle sorte que les accès aux escaliers soient situés à moins de cinquante mètres d'une voie ouverte à la circulation répondant aux caractéristiques définies à l'article 4 ci-après "voie engins".

Toutefois, dans les communes dont les services de secours et de lutte contre l'incendie sont dotés d'échelles aériennes de hauteur suffisante, le maire peut décider que les bâtiments classés en troisième famille B, situés dans le secteur d'intervention desdites échelles, peuvent être soumis aux seules prescriptions fixées pour les bâtiments classés en troisième famille A.

Dans ce cas, la hauteur du plancher bas du logement le plus haut du bâtiment projeté doit correspondre à la hauteur susceptible d'être atteinte par les échelles et chaque logement doit pouvoir être atteint soit directement, soit par un parcours sûr.

De plus, les bâtiments comportant plus de sept étages sur rez-de-chaussée doivent être équipés de colonnes sèches conformément aux dispositions de l'article 98.

QUATRIÈME FAMILLE
Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de vingt-huit mètres et à cinquante mètres au plus au-dessus du niveau du sol utilement accessible aux engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie.

Ces habitations doivent être implantées de telle sorte que les accès aux escaliers protégés prévus aux articles 26 à 29 ci-après soient situés à moins de cinquante mètres d'une voie ouverte à la circulation répondant aux caractéristiques définies à l'article 4 ci-après (voie-engins).

Lorsqu'un immeuble de la quatrième famille doit contenir des locaux à usage autre que d'habitation, dans des conditions non prévues par l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, cet immeuble doit être rangé dans la catégorie des immeubles de grande hauteur.

Toutefois, le bâtiment demeure en quatrième famille lorsque les locaux contenus répondent à l'une des conditions suivantes :

1. Les locaux affectés à une activité professionnelle font partie du même ensemble de pièces que celles où se déroule la vie familiale ;

2. Les locaux affectés à une activité professionnelle, de bureaux ou constituant un établissement recevant du public et dépendant d'une même personne physique ou morale :
- forment un seul ensemble de locaux contigus d'une surface de 200 mètres carrés au plus, pouvant accueillir vingt personnes au plus à un même niveau ;

- sont isolés des autres parties du bâtiment par des parois coupe-feu de degré une heure et des blocs-portes pare-flammes de degré une demi-heure ;

3. Les locaux affectés à des activités professionnelles, de bureaux, ou constituant des établissements recevant du public de 5e catégorie répondent à l'ensemble des conditions suivantes :
- le plancher bas du niveau le plus haut occupé par ces locaux est toujours situé à 8 mètres au plus au-dessus du niveau du sol extérieur accessible aux piétons ;

- chaque niveau occupé par ces locaux a au moins une façade en bordure d'une voie répondant aux caractéristiques définies à l'article 4 ci-après ;

- ces locaux et leurs dégagements sont isolés de la partie du bâtiment réservée à l'habitation par des parois coupe-feu de degré deux heures sans aucune intercommunication.

4. De même, l'aménagement d'un établissement recevant du public du type N sur les deux niveaux les plus élevés d'un immeuble à usage d'habitation de moins de 50 mètres de hauteur au sens de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation n'a pas pour effet de classer cet immeuble dans la classe G.H.Z. si l'établissement considéré:
- ne communique pas directement avec le reste de l'immeuble,
- est desservi par au moins deux escaliers protégés de deux unités de passage et
- ne peut recevoir plus de 500 personnes.

> Le cas des duplex et triplex
Pour le classement des bâtiments, seul le niveau bas des duplex ou des triplex des logements situés à l'étage le plus élevé est pris en compte si ces logements disposent d'une pièce principale et d'une porte palière en partie basse et que les planchers des différents niveaux constituant ces logements répondent aux caractéristiques de l'article 6. Les quadruplex et plus ne sont pas admis dans les bâtiments d'habitation collectifs.  
- L’éclairage de sécurité n’est pas exigé dans les escaliers dont la paroi donnant sur l’extérieur est ouverte sur au moins la moitié de sa surface sur tourte sa longueur.

- Un éclairage de secours doit également être installé dans les parkings enterrés ou aveugles.

- Ces blocs doivent également faire l’objet de contrats de maintenance outre des vérifications de leur bon fonctionnement une fois par trimestre.

C.  LES SYSTÈMES DE DÉSENFUMAGE

- Ils ne sont pas obligatoires pour les immeubles de la première famille (R+1)

- Dans les habitations de plus de trois étages ils sont obligatoires lorsque la cage d’escalier est aveugle.

- Les règles varient ensuite en fonction du nombre d’étage et de la configuration des lieux.

Il doit être rappelé aux copropriétaires que ces trappes ne doivent être ouvertes que par les services de secours. Dans les immeubles de 3ème famille (R+7 moins de 28m), un système de déclenchement automatique sera également installé.

D.  LES COLONNES SÈCHES

Elles sont obligatoires dans les immeubles de 3ème famille dans chaque escalier(articles 27, 96 et 98 de l’arrêté de 1986).
Elles doivent être vérifiées au moins un fois par an.

E.  LES COLONNES DE TERRE

La prise de terre est obligatoire pour toute  nouvelle installation depuis 1985, dans l’ensemble des bâtiments d’habitation construits avec l’aide de l’Etat depuis le 2 juin 1960 et dans les immeuble d’habitation construits dans le cadre de l’arrêté du 22 octobre 1969.

F.  LES MOYENS DE DÉTECTION, D'ALARME ET DE LUTTE CONTRE L'INCENDIE DANS CERTAINS PARKINGS

On peut se référer sur ce point à l’article 95 de l’arrêté du 31 janvier 1986 qui définit les systèmes nécessaires en fonction du nombre de niveaux dans le parking : détection automatique, liaison téléphonique, colonne sèche spécifique, alarme pour les usagers, extinction automatique

G.  LES PLANS D'ÉVACUATION

L’article 100 de l’arrêté du 21 janvier 1986 prévoit que "le propriétaire ou, le cas échéant, la personne responsable désignée par ses soins, est tenu d'afficher dans les halls d'entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs :
- Les consignes à respecter en cas d'incendie :
- Les plans de sous-sols et du rez-de-chaussée.

Les consignes particulières à chaque type d'immeuble à respecter en cas d'incendie doivent être également affichées dans les parcs de stationnement, s'il en existe, à proximité des accès aux escaliers et aux ascenseurs."

Pour les constructions nouvelles à compter du 1er octobre 2015, a minima, les éléments suivants figurent sur les plans d'intervention :

- l'emplacement des cloisonnements principaux et des cheminements des sous-sols ;
- l'indication des dégagements, voies intérieures ou cours permettant d'atteindre l'extérieur du bâtiment ;
- l'emplacement des ascenseurs et monte-charge, avec leurs accès ;
- l'emplacement des locaux poubelles et réceptacle s'il existe un vide-ordures ;
- l'emplacement des moyens de secours, notamment les prises de colonnes sèches et les commandes de désenfumage.

Ce plan doit être conforme à la norme AFNOR NF S60303.

La vérification de ces installations relève-t-elle des obligations du syndic ?


L’article 101 de l’arrêté du 21 janvier 1986 prévoit que « le propriétaire ou, le cas échéant, la personne responsable désignée par ses soins, est tenu de faire effectuer, au moins une fois par an [*périodicité*] , les vérifications des installations de détection, de désenfumage, de ventilation, ainsi que de toutes les installations fonctionnant automatiquement et des colonnes sèches.

(Ces vérification doivent être faites selon l’article 103 par un organisme compétent. )


Il doit s'assurer, en particulier, du bon fonctionnement des portes coupe-feu, des ferme-portes ainsi que des dispositifs de manoeuvre des ouvertures en partie haute des escaliers.

Il doit également assurer l'entretien de toutes les installations concourant à la sécurité et doit pouvoir le justifier par la tenue d'un registre de sécurité. »


L’article 102 ajoute que le propriétaire doit également vérifier que les transformations effectuées sur l’immeuble n’affectent pas la sécurité du bâtiment.


C’est donc bien le propriétaire qui est visé et non le syndic.

 

La définition du registre de sécurité visé par l’article R111-13 du CCH qui comprend les opérations de maintenance, les rapports d’intervention d’entretien et les rapports de vérification ci-dessus cités vise cette fois non pas le mais « les propriétaires » :

« Les propriétaires sont tenus d'assurer l'exécution de ces obligations d'entretien et de vérification. Ils doivent pouvoir en justifier, notamment par la tenue d'un registre. »

 

On peut valablement en déduire qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de tenir ce registre, représenté par son syndic.

 

En outre, la lecture des articles L129-1 et R129-1 du CCH est plus explicite :


Article L129-1

Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l'exécution de ces mesures.


L'arrêté est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux tels qu'ils figurent au fichier immobilier.


Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile dont les parts donnent droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, la notification est faite au gérant tel qu'il figure au registre du commerce où la société est immatriculée.


Lorsque les mesures prescrites ne portent que sur les parties communes d'un immeuble soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au syndicat des copropriétaires.


Le syndicat des copropriétaires est expressément visé comme destinataire des injonctions tendant à l’entretien des équipements collectifs assurant la sécurité des occupants que l’article R129-1 définit ainsi:


" Les équipements communs mentionnés à l'article L. 129-1 sont les suivants :

  • les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ;

  • les installations de ventilation mécanique contrôlée ;

  • les installations et appareils d'éclairage et d'éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ;


  • les installations de production et de distribution d'eau chaude et d'eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d'eau chaude ;


  • les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ;


  • les installations, canalisations et réseaux divers d'alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que les canalisations et réseaux divers d'évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ;


  • les systèmes de sécurité contre l'incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l'incendie ;


  • les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ;


  • les ascenseurs. "

 

Les articles R129-5 et suivants viennent préciser que le maire donne ses injonctions au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic « qui la transmet aux copropriétaires dans un délai qui ne peut excéder vingt et un jours.

Le syndic dispose alors pour présenter des observations d'un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de la date à laquelle il a reçu l'information faite par le maire. »

 

L’administration est cependant consciente des contraintes du syndic puisque l’article R129-7 vient préciser que « lorsque l'inexécution de l'arrêté prescrivant la remise en état ou le remplacement d'équipements communs résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe le maire en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits et en lui fournissant une attestation de défaillance.

Sont réputés défaillants au sens de l'alinéa précédent les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n'ont pas répondu ou n'ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze jours à compter de la sommation de payer. »

 

Les articles 129-8 et 9 précisent ensuite que la commune peut se substituer au copropriétaire défaillant.

 

En conclusion, cette réglementation ne vise pas non plus expressément le syndic comme gardien de son respect.

 

Cependant, les équipements exigés sont par nature collectifs et situés en parties communes.

Ils relèvent donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui est d’ailleurs visé comme l’interlocuteur de la mairie et a un rôle d’information primordial, exercé par l’intermédiaire de son syndic.

 

Il incombe par conséquent au syndic d’entreprendre les démarches relatives au diagnostic, à l’entretien et à la maintenance prévues par cette réglementation afin d’éviter de mettre le syndicat des copropriétaires qu’il administre dans une situation irrégulière.


SECONDE PARTIE:

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC EN MATIÈRE DE SÉCURITÉ INCENDIE AU REGARD DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

 

L’article 18 de cette même loi confère au syndic la charge d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.


La jurisprudence est donc venue logiquement préciser que l’administration de l’immeuble qui incombe au syndic comporte notamment la sécurité de ses occupants. (par exemple : CA PARIS 23ème ch B12 février 2004, n°2003/13396 ; Cass. Civ., 3ème, 17 décembre 1996, n°95-11.822 ; CA PARIS, Pôle 4, chambre 2, 4 Février 2015, N° 13/05227 ; CA BORDEAUX, Chambre civile 1, section B 28 Décembre 2010, N° de rôle 09/02636)

 

Dès lors le syndic, dans le cadre de sa gestion, devra veiller à ce que les équipements collectifs nécessaires au respect de la règlementation incendie dans les immeubles d’habitation soient installés, en bon état de fonctionnement et que les installations électriques de l’immeuble - quel qu’il soit - ne soient pas dangereuses.



En résumé, même s’il n’est pas visé expressément par la réglementation, le syndic doit veiller au respect de la réglementation relative aux immeubles d’habitation et aux immeubles de grande hauteur et de manière générale à la sécurité de l’immeuble.

S’agissant des ERP, il pourra par prudence vérifier auprès de son propriétaire qu’un ERP nouvellement créé dans l’immeuble, conformément aux termes du règlement de copropriété, dispose des autorisations administratives pour ce faire.

 

En outre, si le règlement de copropriété d’un immeuble composé exclusivement d’ERP ne comporte pas de dispositions spécifiques lui octroyant des fonctions particulières en ce domaine, il lui est recommandé de prendre l’initiative de soumettre cette question au vote des copropriétaires en passant soit par la réforme du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 prévue à l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, soit au vote de l’article 25 prévu par le nouvel article 18-1 AA de la loi du 27 mars 2014 .

Concernant les normes applicables, le syndic peut dans sa gestion se reposer sur les sociétés spécialisées l’attention des professionnels sur les abus de facturation en ces matières de sorte que les contrats de maintenance étudiés sur chacune des prestations fournies.