LA CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES





JURISPRUDENCE

Les sections d'arrêt rendus par la Cour de Cassation au cours de l'année 2017 au sujet de la construction de maisons individuelles:

les contrats de construction, la réception des travaux, l'extension du champs d'application de la garantie décennale, les activités déclarées à l'assureur.





1. LES CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES


L’absence de clause manuscrite mentionnant le coût des travaux que se réserve le maître de l’ouvrage est sanctionnée par la nullité du contrat

La Cour de cassation considère dans cet arrêt que la seule sanction résultant du non-respect du formalisme requis est la nullité du contrat et non la réintégration du coût des travaux dans le cadre du prix forfaitaire. 
Il s’agit d’une décision importante puisque jusqu'alors beaucoup de tribunaux sanctionnaient ce défaut de mention par la prise en charge financière des travaux litigieux par le constructeur. Les tribunaux exigent sur ce point une description précise des travaux : quantités, métrés, coût chiffré.

La seule indication selon laquelle les travaux ne sont pas compris dans le prix est insuffisante. Il convient ensuite que cette mention figure dans une clause manuscrite et spécifique et paraphée du maître d'ouvrage par laquelle il en accepte le coût et la charge, tant dans le contrat principal que dans la notice descriptive annexée.

La jurisprudence a pu considérer que les clauses « bon pour acceptation » suivie de la signature du maître d'ouvrage ou encore « lu et approuvé » sont insuffisantes.


Cour de cassation - Troisième chambre civile – 20 avril 2017 (n°16-10486)


La réception tacite est possible pour les CCMI

Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle n'excluent pas la possibilité d'une réception tacite.
 Dans ce cas, la cour d’appel a considéré que le règlement de 95 % du marché et l'entrée dans les lieux des locataires caractérisaient la volonté non équivoque du maître d'ouvrage de recevoir l'ouvrage.

Ainsi et malgré le formalisme du régime du contrat de construction de maison individuelle, la cour de cassation reconnait la possibilité d’une réception tacite.


Cour de cassation - Troisième chambre civile – 20 avril 2017 (n°16-10486)



2. LA RÉCEPTION DES TRAVAUX


La réception judiciaire

Il suffit pour que la réception judiciaire soit prononcée par le juge que les travaux soient en état d’être reçus et qu’une réception amiable ne soit pas intervenue.
 Il n’est pas nécessaire que soit établi un refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur.

Par cet arrêt la cour de cassation considère que le juge peut être saisi par une entreprise afin que soit prononcée la réception judiciaire des travaux sans que pour autant que celle-ci doive démontrer un refus abusif du maître de l’ouvrage de prononcer une réception expresse. 
Une telle demande suppose que les travaux soient en état d’être reçus.

Cour de cassation - Troisième chambre civile - 12 octobre 2017 (n°15-27.802)


Condition d’une réception : un ouvrage achevé

Précisant cette notion d’être en état d’être reçus, la cour de cassation rappelle que la réception judiciaire suppose que l’immeuble soit habitable


Cour de cassation - Troisième chambre civile - 2 février 2017 (n°16-11677)

En l’absence de procès-verbal de réception, les tribunaux se fondent sur des factures des travaux et des attestations pour déterminer la date d’achèvement de l’ouvrage et par voie de conséquence la date de réception des travaux (ex : chronologique des livraisons des toupies de béton, dates de tirage des photographies prises au fur et à mesure de l'avancement de l'ouvrage, attestations témoignant de l’utilisation de l’ouvrage.

Cour de cassation - Troisième chambre civile – 19 janvier 2017 (n°15-27.068)


Pas de réception partielle au sein d’un lot

La cour de cassation rappelle qu’en vertu du principe d’unicité de la réception, il ne peut y avoir de réception partielle au sein d’un même lot et que dans ce cas, il n’y a lieu de considérer qu’il n’y pas de réception du tout (le document « se voulait être un procès-verbal de réception avec réserves des lots 6 et 14 » mais « comportait la mention manuscrite « non réceptionné » en face d'un certain nombre d'éléments ».

Cour de cassation - Troisième chambre civile - 2 février 2017 (n°14-19279)



3. L’EXTENSION DU CHAMP D’APPLICATION DE LA GARANTIE DÉCENNALE


Il s’agit de deux arrêts très importants qui étendent le champ d’application de la garantie décennale aux éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. 
Jusqu'à présent la jurisprudence estimait que le régime de la garantie décennale n’était pas applicable en considérant qu’il ne s’agissait d’ouvrages susceptibles de bénéficier du régime de cette garantie mais de la garantie de bon fonctionnement de deux ans.

Le critère ici retenu tient essentiellement à la gravité des désordres engendrés par ces ouvrages.

Pour une pompe à chaleur :

Cour de cassation - Troisième chambre civile – 15 juin 2017 (n°16-19640)

Pour un insert :

Cour de cassation - Troisième chambre civile – 14 septembre 2017 (n°16-17323)



4. LES ACTIVITÉS DECLARÉES A L’ASSUREUR


La cour de cassation indique que l’assureur n’a pas à vérifier les déclarations de l’assuré relatives aux activités qu’il déclare exercer.
 Au regard des rubriques des activités à déclarer, les juges ont constaté que la pose de fenêtres en PVC et celle du bardage n'entraient pas dans les activités « bois » déclarées.

Il appartient donc à l’entreprise de bien spécifier la nature de ses activités et le cas échéant de solliciter le référentiel de la compagnie d’assurance afin de vérifier que les activités pratiquées correspondent bien à ce référentiel.


Cour de cassation - Troisième chambre civile – 14 septembre 2017 (n°16-19626)