À QUI INCOMBE LA CHARGE DES TRAVAUX DE MISE AUX NORMES D'ACCESSIBILITÉ DANS LE BAIL COMMERCIAL ?





L'accessibilité des établissements recevant du public aux personnes handicapées et aux personnes à mobilité réduite est une obligation légale.

Dès lors, lorsque cela implique des travaux de mise aux normes, qui du locataire ou du bailleur doit prendre les coûts à sa charge?


Ni la législation relative à l’accessibilité ni celle applicable aux baux commerciaux ne comporte de disposition légale précise sur ce sujet...  

Il y a donc lieu de vérifier précisément la rédaction du bail consenti.




Si le bail ne contient pas de clause spécifique

L’article 1719-2 du Code Civil prévoit que le bailleur est tenu d'entretenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ; La Cour de Cassation en a donc déduit le principe selon lequel le bailleur doit assumer la charge des travaux de mise en conformité avec la règlementation administrative, sauf clause contraire expresse du bail. (Cass. Civ., 3ème, 17 avril 1996, jursidata n°1996-001644 ; Cass. Civ., 3ème, 7 janvier 1998 jurisdata n°1998-000124 ; Cass. Civ., 3ème, 27 mi 2003, jurisadat n°2003-021123)


Si le bail ne comporte aucune clause faisant référence aux travaux de mise aux normes, ces travaux incombent au bailleur.


Si le bail contient une clause spécifique

Le bail peut contenir une clause spécifique qui prévoit que sera à la charge du locataire les travaux de mise en conformité avec la réglementation « handicapé ».


Dans ce cas, le locataire devra s’en charger.


Si le bail contient une clause générale

Il arrive souvent également que le bail contienne une clause générale prévoyant que le locataire par exemple « devra respecter les prescriptions administratives applicables à son activité » ou « satisfaire à toutes les charges de ville et de police ».


La jurisprudence considère que ces clauses ne mettent pas à la charge du locataire la réalisation des travaux prescrits par l’administration pour la mise aux normes de son local.

 

Cependant, ces seuls principe et clause ne suffisent pas à mettre à la charge du bailleur les travaux de mise en conformité.

 

Que doit faire le locataire avant d'entreprendre ces travaux s'ils ne sont pas à sa charge ?

1.  Mise en demeure

Même s’il résulte des termes du bail que le bailleur doit assumer la charge de ces travaux, le locataire devra, préalablement à tous travaux, mettre le bailleur en demeure de réaliser ces travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

2.  En cas de refus: le Tribunal de Grande Instance

Si le bailleur ne répond pas favorablement à cette demande, le locataire, après avoir effectué les démarches nécessaires auprès de la Commission d’accessibilité et obtenu les devis correspondants, devra saisir le Tribunal de Grande Instance seul compétente en matière de bail commercial .

 

Le locataire devra alors demander devant le Tribunal de Grande Instance par l’intermédiaire de son avocat:

- Soit la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux nécessaires dans un certain délai sous astreinte ;

- Soit l’autorisation du juge de faire les travaux aux lieu et place du bailleur comme l’envisage l’article 1144 du Code Civil et la condamnation du bailleur à les rembourser.


La première solution présente l’avantage de ne pas faire l’avance du coût des travaux mais l’inconvénient majeur de ne pas avoir la maîtrise précise de la bonne réalisation de ces travaux, au contraire de la seconde solution.

 

En l’absence de mise en demeure préalable et de saisine du juge, le locataire risque de rencontrer des difficultés à demander au bailleur le remboursement des travaux qu’il a fait réaliser pour cette mise en conformité. (CA ROUEN, Ch Proximité, 12 septembre 20132, jurisdata n°2013-021607).

 

En conclusion, en l’absence de clause prévoyant expressément la prise en charge par le locataire des travaux de mise en conformité aux normes administratives, ces travaux incombent au bailleur à charge pour le locataire de le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de saisir le juge en cas de difficulté.